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Le locataire qui n’occupait pas « personnellement » l’appartement est expulsé

Le locataire qui n’occupait pas « personnellement » l’appartement est expulsé

 

Le 1er mars 2016, Pierre X (prénoms inventés), propriétaire d’un appartement à Saint-Ouen (Seine-Saint-Denis), demande l’expulsion de son locataire, Piotr Y, pour défaut d’occupation et sous-location à des tiers. Le 13 juin 2016, il est débouté par le tribunal d’instance de Saint-Ouen, au motif qu’il n’apporte pas la preuve des manquements allégués.
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Il fait appel, en soutenant que Piotr Y, patron d’une entreprise de maçonnerie dont le siège se trouve en Pologne, n’occupe pas personnellement l’appartement, mais qu’il le sous-loue et/ou le prête à des tiers, qu’il suspecte être des employés, en violation des clauses du bail qui lui a été consenti, et qu’il ne demeure pas à l’adresse des lieux loués, mais à Viroflay (Yvelines).

Il verse pour ce faire aux débats :
– une attestation du gardien de l’immeuble de Saint-Ouen, qui indique «  M. Y  n’habite plus à cette adresse et à même changé d’occupant » et qu’il « entrepose son matériel illégalement dans la cave »;

 

-un pli recommandé adressé par ses soins à Piotr Y, le 31 juillet 2015 et retourné avec la mention « avisé et non réclamé »;
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Vêtements dans toutes les pièces

 un procès-verbal d’huissier du 23 décembre 2015; l’huissier déclare que « l’appartement est occupé », qu’il a « découvert sur place, après que la porte lui eut été ouverte par un serrurier, des courriers aux noms de MM. Y, KL et M L, de la nourriture rangée dans une commode du salon, un meuble de la chambre et dans la cuisine, des vêtements rangés dans le placard de l’entrée, dans un meuble du salon et dans la chambre, un congélateur et un canapé clic-clac dans le salon…»;

 un procès-verbal d’huissier du 3 février 2016;  l’huissier déclare avoir « rencontré sur place un Monsieur A, ne parlant pas français, qui l’a mis en communication avec M. Y, qui a fait savoir qu’il était en déplacement et rentrerait en fin de semaine »;
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Détective privé

- un rapport rédigé par un détective privé, et daté du 22 mars 2017, indiquant que le couple Y réside dans un appartement sis  […] à Viroflay ; les photographies qui l’accompagnent montrent la camionnette de M. Y devant l’immeuble, et l’interphone sur lequel est mentionné, parmi les occupants, le nom de M. et Mme Y;

– un acte de signification d’un courrier expédié par Pierre X à Piotr Y à Viroflay; l’huissier indique que «M. Y réside au […], dernier étage, et que son nom figure sur les boîtes aux lettres, ainsi que sur l’interphone ».
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« Résidence secondaire  »

Piotr Y admet qu’il « dispose effectivement d’une résidence secondaire dans laquelle son épouse et son fils résident le plus souvent et dans laquelle il se trouve régulièrement », mais, précise que, « ce faisant, il ne contrevient pas aux termes de son bail ».

Pour prouver qu’il habite à Saint-Ouen, il produit : taxe d’habitation 2015, avis d’imposition à l’impôt sur le revenu 2014, courriers et factures reçus à l’adresse des lieux loués, mais aussi l’attestation de M. D., indiquant qu’il le croise « presque tous les matins dans les couloirs du bâtiment, l’invite chez lui et pratique avec lui la natation à la piscine de Saint-Ouen ».
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Interdictions du bail

La cour d’appel de Paris, qui statue le 22 novembre 2018, rappelle que l’article 1103 du code civil dispose que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits », et que « le juge peut, sur le fondement des dispositions de l’article 1184 ancien et 1217 nouveau du code civil, résilier tout contrat synallagmatique, dès lors qu’il peut être imputé à l’un des co-contractants un manquement suffisamment grave pour justifier cette résiliation  ».

Elle constate que « le bail consenti à M. Y stipule que les lieux devront être employés exclusivement à l’habitation personnelle du preneur et à celle de sa famille et qu’il est interdit au locataire de sous-louer, céder le droit à la location ou de prêter les lieux à des tiers sous quelque prétexte que ce soit ».
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Prêt à des tiers

Elle considère que les documents produits par Pierre X « sont impropres à caractériser une sous-location». Mais qu’« ils permettent d’établir que M. Y a mis les lieux loués à la disposition de tiers ». En effet, le fait que « les personnes hébergées (…) reçoivent du courrier (factures, feuilles de soin) à l’adresse des lieux loués », le fait qu’il y ait « des  vêtements répartis dans l’ensemble de l’appartement » et que de la nourriture soit « stockée  » dans le salon « accréditent l’idée que l’appartement donné à bail a été prêté à des tiers ».

La cour d’appel ajoute que « cette présence de tiers et le fait, établi par l’enquête d’un détective privé et [le procès-verbal d’] un huissier de justice, que la femme de M. Y et sa famille disposent d’un domicile dans le département des Yvelines, sont suffisantes pour rapporter la preuve, incombant au bailleur, que les locaux ne sont pas ’employés exclusivement à l’habitation personnelle de M. Y et à celle de sa famille’, et qu’ils font l’objet d’une mise à disposition de tiers, même si la preuve n’est pas rapportée que cette mise à disposition est effectuée à titre onéreux ».
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Compatriote

La cour d’appel considère que « les documents produits par M. Y ne peuvent combattre utilement la preuve rapportée par l’appelant, dès lors qu’ils sont impropres à démontrer une occupation effective des lieux donnés à bail par le preneur ».

Elle précise que « la seule attestation de M. D, compatriote et ami de l’intimé, est insuffisante, à elle seule, pour rapporter la preuve d’une occupation effective des lieux par M. Y, dès lors qu’il est établi par ailleurs que M. Y passe régulièrement dans l’immeuble puisqu’il a entreposé, au sous-sol de la résidence, les matériaux et les outils nécessaires pour ses chantiers ».

Elle juge que « les manquements reprochés à M. Y sont suffisamment graves à eux seuls (…) pour justifier le prononcé de la résiliation du bail ». Elle infirme le jugement.

 

 

article origine lien suivant : http://sosconso.blog.lemonde.fr/2018/12/06/le-locataire-qui-noccupait-pas-personnellement-lappartement-est-expulse/

 

 

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